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美的置业换仓式发展|直击业绩会

时间:03-29 来源:最新资讯 访问次数:26

美的置业换仓式发展|直击业绩会

“近几年房地产市场是一个筑底阶段,我们会厚积薄发,等待未来的时机。”3月28日召开的2023年业绩会上,美的置业副总裁王全辉在展望未来时如此说道,与之一同出席的还有总裁郝恒乐、首席财务官林戈。这是一个颇为熟悉的组合。近几年的市场动荡中,房企业绩会上的面孔总有更新,但美的置业一直没变,它也是截至目前为数不多守住了违约底线的民营房企,韧性显著。会上,郝恒乐再次强调,美的置地绝对要保障的一个目标是,确保企业在负债规模、新融资流入及存量融资的偿还上不会出现任何问题,“这一点是我们非常有底气的”。他说美的置业已经走过了一个周期,有得有失,有经验有教训,2024年是非常关键的新起点,公司要在蛰伏中寻找一些结构性机会,为未来的发展奠定基础。“我们也有新的愿景,做一个以房地产开发、资产运营、房地产科技三大模块相互协同、相互发展、良性互动的协同平台,做一个崭新的美的置业。”王全辉介绍道。01预计销售目标550亿元“换仓”是美的置业近年来的主线任务之一。据王全辉所言,美的置业在2019年就提出了“换仓”策略,整体布局从三四线城市转向一二线城市,整个过程持续了5年,有两个路径,即新增和存量。新增投资来看,2023年,美的置业新增5宗地,分别位于广州、长沙、佛山等城市,投入成本22.4亿元,新增货值约70亿元,新增土储面积66万平方米,其中核心城市核心区域占比81%。从去化来看,这5宗地都达到了管理层的预期,毛利率也在20%以上,“2023年达到了‘调仓’的目的”。存量项目方面,2021年开始,美的置业陆续与合作方通过股权归边(即收购或清退合作项目)方式“换仓”。其中收购21个项目,新增权益货值98.4亿元,这之中二线及以上城市权益货值增加94亿元,占比96%;退出24个项目,减少权益货值32.7亿元,三四线城市占比为88%。截至2023年末,美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市,未来的投资布局将聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、长沙等核心城市。对于目前的土储质量及库存结构,王全辉直言,这些存量项目的去化目前没有达到管理层预期,未来会在各个方面制定策略,加快土储结构的优化。数据显示,截至2023年,美的置业拥有总土储面积2591万平方米,权益比为71%,涉及327个物业开发项目;二线及以上城市的土储面积为1735万平方米,占比67%;长三角和大湾区的面积为1333万平方米,占比51%。2024年,美的置业会继续坚定执行“换仓”策略,根据市场情况及在手现金把握节奏,“2024年的策略是首先要保证现金流安全,把规模往后放。”但强调现金流安全的王全辉还是透露了一些规划指标,比如预计2024年销售目标在550亿元左右,货值铺排上有400亿至500亿元的新增货值,加上接近700亿元的库存,整体供货约1100亿至1200亿元。02严守资金底线这一销售目标较2023年的销售规模有所下降。去年,美的置业实现合同销售总额658.5亿元,同期营收735.6亿元,核心净利润22.6亿元。王全辉称,从2023年四季度的同比销售数据来看,市场还在持续下行,今年前两个月也还在下降,结合来看房地产市场整体还处筑底过程,包括一些优秀房企近期也出现了一些问题,说明市场已经非常严峻,当下对规模的追求已经不是重点。郝恒乐也表示,当前的市场预期仍然相对较弱,但同时也能看到一些有利因素,比如政策的不断松绑、金融机构对稳健型房企的支持等,这意味着房地产一定还可以回到良性健康的轨道发展,而企业要做的是在这个过程中安全地活下来,不至于出局,“美的置业在蛰伏”。民营房企中,美的置业的融资相对通畅许多。2023年,其成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设信用风险缓释凭证(CRMW)的民营房企,年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据;2024年1月又成功发行本年首期中期票据,规模14.4亿元,票面利率4.96%。金融机构外,大股东也给予了美的置业不少支持。林戈介绍称,过去两年的派息中,美的置业大股东选择了以股代息,有约20亿港元的分红留在公司主体支持运营;其二是在融资端口,直接融资方面,大股东提供了70亿元的反担保,“行业非常困难,美的置业能够坚挺地走下来离不开股东的鼓舞”。截至报告期末,美的置业净负债率仅为35.8%,同比下降8.1个百分点,为历年以来最低,现金短债比1.44,扣预资产负债率67.3%,“三道红线”保持“绿档”;同期有息负债人规模为380.7亿元,同比下降21.4%。林戈在会上直言,在行业尚未进入下行期时,美的置业就一直在做资金预警,从12个月到18个月再到24个月,2021年行业挑战出现后,资金预警进一步加强,这一举措保障了项目资金的安全,也保障了公司主体的资金安全。截至2023年末,美的置业拥有现金总量201亿元,尚未动用的授信额度为1198亿元;同期拥有一年内到期的有息负债为122亿元,相当于每个月10亿元左右,对比当下每个月30亿至40亿元的回款来看,压力不大。另外,该公司2024年到期的债务规模共62.5亿元,截至2024年3月,已如期兑付了19.5亿元,剩余43亿元待到期兑付。“我们未来要兑付的这些资金都做好了预留,也相信行业不会更差,但就算还有挑战,美的置业也做好了准备。”林戈说道。记者吴典编辑孙婉秋

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